“这两天给我气的，中介给我打电话，跟威胁我一样；就问我260万卖不卖，不卖客户就跟别人签合同了；还说让我别后悔，下个月260万都卖不到。”
今年，身边一位朋友决定将家中一套闲置的房子卖掉，在卖房过程中，朋友向我大吐苦水：“中介每次电话除了降价还是降价。”
就在昨天，朋友告诉我，房子卖掉了，价格还比较满意。
“从3月挂牌到8月卖掉，你能想象在这五个月，我都经历了什么？”朋友向我讲述了她整个卖房的心路历程......
一降再降，业主恐慌心理持续放大
朋友的卖房经历，可以说是目前南京二手房市场买卖的一个缩影。
今年三月，她给自己迈皋桥区域的134平的房源，挂牌418万（含车位），朋友告诉我这个是根据自己这些年的利息等算出来的，小区二手房价最高的时候也卖过3.6万/㎡。
因为这是自己的首套房，当初也是自己好好装修的，在这样的市场下还是不想贱卖。
起初房源挂上去，真的是一点动静也没有，每次问进展就是让降价，要不然就是没有任何消息。
她也想了不少办法：1、让房子更美观：请保洁阿姨，将家里整理了一番，让这套精心装修过的房源看起来更好。
2、进行成交奖励，比如给成交人额外奖励一部手机等。
然而这些办法都没有带来客户带看。
“每次问起来，中介反馈就是让我降价，小区目前均价在这里，你凭什么卖这么贵？”
“现在买家少，人口出生率在下降，如果不尽快降价出手，未来只会更难卖掉。”
“你们小区还挂牌了一套房子，那个房子说实话比你家的好，价格也一样，客户都去看那套了。”还有中介会主动向她提到，同一小区也挂牌了相同的户型的房源，买家都在看那套，制造紧迫感。
除了上面各种话术的反复压价外，网上纷飞的 “负面信号”也让她“心理崩盘”，恐慌心理在持续放大。
一方面是到处充斥的低价卖房，大降价成交：
“捡大漏！抄底”“昔日神盘5万/平跌到2万/平等”网上到处充斥着中介的低价房源，还有不少中介把小区内有特殊情况成交的低价反复拿出来说，这些都给不知情的卖房人一次又一次的打击。
另一方面，一些卖房政策的出台：
近期，“买家0中介费”的新闻也不断发酵，未来中介费将都由卖家掏，这无疑是给卖家的再一次雪上加霜。
再反复压价＋负面信息充斥下，最后，朋友告诉我：“我降价了。”418万→380万→358万→328万，每次调价心都在滴血，可喜的是，有客户来看房了。
她也顺势把自己的心理底价告诉了中介，这也成为了卖房最关键的信息：“应该有很多中介直接把底价当成报价来找客户的，遇到个客户直接问我260万能不能成交。”
“所谓‘底价’，根本就是个无底洞。”几次调价下来，朋友也特别叮嘱中介对外报价时在心里价位上要额外加上价格，特意留足被砍价的空间。
中介喜欢卖哪一类的房源？
在朋友卖房的过程中，我们也发现，目前中介市场也比较混乱。
在刚开始挂牌时，比市场价更高的挂牌价，很长一段时间，业主收不到任何消息，尽管用额外奖励激励，也并不能带动部分中介维护人的积极性。
“我还去店里找过她，她就说行情不好，店里也没啥成交。”
目前一方面部分中介人员专业能力比较欠缺，比较“慵懒”，据悉某平台维护人目前不管是同一系统中谁成交的，自己都能分得一杯羹。所以在维护人这里，更多的是需要业主不断督促。
同时，中介内部人士也透露，其实他们更希望帮愿意降价的客户多推，这样更容易成交，经纪人也更容易获得佣金。
如果卖房人不愿意降价，房源维护人又懒得更新房源照片、跟进业主心理价，甚至把房源信息写错。这种服务缩水，就会让房源陷入“越没人看，越懒得维护；越不维护，越没人看”的死循环。
于是，市面上也开始兴起一些第三方机构的“单边代理”。简单说，就是他们以相对更专业的能力帮助卖家发掘房源亮点，甚至可以进行二次美化房源、制定合理的卖房价格，跟进中介、卖房谈判等等，只需要付出相应的费用，就可以将自己的房源委托出去。这对于许多异地或者是忙碌、不了解市场的卖房人来说，或许也是个不错的选择。朋友在卖房过程中，也有不断了解此类的专业机构。
当下市场，如何卖房？
“我的房子286万卖掉了，真的也不想多烦心了。”昨天，朋友告诉我，房子卖出去了。
“买家来回谈判了两三次，第一次只出280万，我们的心理底价在308万，不想轻易松口。最后这个客户应该是真的喜欢我家房子，愿意再加5万谈判，最后286万成交了。”
朋友也算了笔账：“买房总价+装修成本+车位，现在卖出去一共亏了27万左右。不过我也认清现实了，还是尽快出手了。”
在当下的市场下，目前南京整个二手房挂牌量在14万多，又不断有更低总价的低密四代宅新产品的出现。现在的买家越来越谨慎，二手房交易周期拉长，卖房变得越来越难。
如果你想卖房，我们建议是认清现实，合理看清自身小区房源成交价，根据需求出手。
1、对于目前二手房成交价还没跌破买入价的，入手比较早的客户，如果你想卖房，就不要纠结二手房高位时还能卖到多少，不要一直回望过去的“辉煌”，趁现在，二手成交价依然高于或者持平你的买入价，可以果断出手。
2、对于目前二手房成交价已经低于买入价的客户来说，不管如何，卖房都是要亏本了，这时候一定要根据自己的经济情况来考虑，是尽快出手还是再等一个更大的周期，短期内应该不会有大的转机。
3、对于手握多套房源，还在纠结要不要卖房的人来说，不妨试着挂挂牌，看看市场反应后，再做决定。
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